De todos os galpões logísticos classe A ou A+ no Brasil, apenas 4,9% ainda estão disponíveis para locação. É o menor índice da série histórica iniciada em 2013, de acordo com dados da Binswanger Brazil. Com forte concentração em São Paulo, o setor tem hoje seis Estados que operam sem um único metro vago e o preço médio supera a inflação acumulada desde 2020.
Só no último trimestre, mais de 1,5 milhão de metros quadrados foram absorvidos pelo mercado. “A forte demanda por galpões, principalmente de empresas de comércio eletrônico, tem resultado em corrida por áreas bem localizadas antes mesmo de os empreendimentos serem concluídos”, aponta Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger.
O estoque total de galpões e condomínios logísticos no Brasil atingiu 39,6 milhões de metros quadrados em 2026. Os galpões logísticos são grandes imóveis destinados ao armazenamento e à distribuição de mercadorias. Eles funcionam como pontos estratégicos da cadeia logística de empresas, indústrias, varejistas e operadores de comércio eletrônico.
A qualificação A ou A+, analisada pelos estudos do setor, refere-se a projetos que atendem a padrões elevados de construção, infraestrutura e eficiência operacional. Entre as características estão, por exemplo, pé-direito alto, piso industrial de alta resistência, docas para caminhões, sistemas de segurança e boa localização logística.
Aumento da demanda e falta de galpões incentiva desenvolvimento de projetos build to suit, ou seja construídos sob demanda para os inquilinos
Na avaliação de Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, o mercado brasileiro de galpões atravessa um momento de forte desequilíbrio entre oferta e demanda. “A demanda por espaços logísticos vem crescendo mais rapidamente do que a capacidade de expansão do estoque”, afirma.
Segundo o executivo, esse movimento tem relação direta com o crescimento do comércio eletrônico e a digitalização das operações, acelerados durante a pandemia.
“Os juros elevados dificultam a viabilidade financeira de empreendimentos construídos sem locatários previamente definidos. Além disso, existe uma dificuldade crescente para encontrar terrenos adequados nas regiões logísticas mais consolidadas”, diz.
Maiores ocupantes
No último trimestre, o Mercado Livre absorveu sozinho 405 mil metros quadrados com a locação de galpões em 13 endereços. Os três maiores foram 77,9 mil m² em Guarulhos, 62,4 mil m² no Grande ABC e 54,8 mil m² em Cajamar. Com isso, a empresa chegou a 3,7 milhões de metros quadrados ocupados e se fortaleceu como o maior ocupante do País.
Em seguida, aparecem a Shopee, com 1,6 milhões de m² ocupados, a Amazon, com 786 mil, e a Magalu, com 518 mil. Só então, na quinta posição da lista, uma empresa que não é de e-commerce. A DHL, multinacional de logística e transporte, absorve 438 mil metros quadrados. Para Betacourt, entretanto, seria um erro interpretar o mercado como dependente do e-commerce.
“O comércio eletrônico dita hoje o ritmo de crescimento, mas a sustentação do mercado também depende da atividade industrial, do varejo, da distribuição e das características econômicas de cada região. Em localidades com menor densidade populacional, por exemplo, a expansão logística pode estar muito mais associada à indústria do que às entregas do comércio eletrônico”, explica.
O preço médio pedido também subiu e bateu recorde, ao chegar a R$ 35,15 por metro quadrado. Em comparação, no segundo trimestre, a vacância era de 5,4%, e o preço pedido por metro quadrado, de R$ 29,34. De julho a setembro de 2025, a disponibilidade de áreas estava em 7,9%, e o valor pedido por metro quadrado, em R$ 27,57, conforme a Binswanger.
Concentração em alta
Cerca de 72% dos galpões logísticos do Brasil estão na região Sudeste do País, com São Paulo correspondendo a quase metade do volume nacional. “O Estado tem o maior mercado consumidor do País, respondendo por mais de 30% do PIB, o que resulta em maior concentração de empreendimentos para armazenagem e distribuição”, justifica Santos, da Binswanger.
Porém, a participação já foi maior no ranking nacional. “Tem havido demanda e produção de condomínios industriais e logísticos, por exemplo, nas capitais do Nordeste, região em que o segmento costumava se concentrar em Recife”, aponta a executiva.
De acordo com dados da Binswanger Brazil, o Mercado Livre é o maior ocupante de galpões logísticos no País
Em contrapartida, o Norte e Centro-Oeste, somados, dividem apenas 4% do estoque total nacional. Piauí, Maranhão e Tocantins têm menos de 50 mil m² de galpões logísticos do tipo A/A+ construídos. O levantamento também mostra que Acre, Amapá, Rondônia e Roraima não têm nenhum galpão logístico de classe A/A+ construído e disponível para locação.
“As empresas nessas regiões são atendidas por proprietários locais que, muitas vezes, não têm a mesma sofisticação de investidores que atuam nos maiores centros consumidores do País”, explica Santos.
Além deles, mais três Estados brasileiros, apesar de terem imóveis construídos, estão 100% locados. Ou seja, operam hoje sem um único metro vago. São os Estados de Alagoas, Sergipe e Piauí.
“O problema aparece quando a empresa precisa expandir e não encontra um espaço adequado. Nesse caso, ela pode ser obrigada a aceitar um imóvel menos eficiente, assumir custos maiores de transporte ou realizar uma mudança operacional complexa. A falta de infraestrutura pode levar ao adiamento de investimentos e à redução do ritmo de crescimento”, diz Betancourt.
Estadão
